С 2019 года в части 3 ст. 17 ЖК РФ закреплен запрет на размещение в жилых помещениях гостиниц и использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг. Однако, зачастую краткосрочный наем жилья носит признаки гостиничного бизнеса. Наниматели, при этом, причиняют неудобства в виде шума, причинения ущерба отдельным элементам общего имущества дома. Соседи собственников, сдающих посуточно свои квартиры, часто недовольны их сферой деятельности и считают, что нарушаются права постоянных жителей дома. Вопрос о разграничении посуточной сдачи квартир и оказания гостиничных услуг отдан на усмотрение судов, оценивающих конкретные обстоятельства и доводы сторон судопроизводства.
Основных факторов два:
1. причинение существенных неудобств жильцам многоэтажки и
2. избыточность нагрузки на места общего пользования в этом доме.
Один подобный спор довел стороны до Конституционного суда РФ.
История дела.
Гражданин сдавал принадлежащую ему в многоквартирном доме на праве собственности квартиру, в том числе, в краткосрочный наем. Недовольные постоянным шумом и эксплуатацией посторонними гражданами общего имущества многоквартирного дома соседи обратились с исковым заявлением в суд, чтобы доказать, что собственник оказывает в квартире запрещённые гостиничные услуги. Суды всех инстанций, в том числе, Верховный, согласились с иском жителей МКД, и тогда предприниматель потребовал, чтобы Конституционный Суд РФ проверил конституционность ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, поскольку из-за своей неопределенности она позволяет приравнивать краткосрочный (посуточный) наем квартиры к гостиничным услугам.
В своем Постановлении от 23.03.2023 г № 9-П Конституционный Суд РФ счел норму конституционной, но дал следующие разъяснения:
1) квартиру можно сдавать в краткосрочный наем (от одних до нескольких суток) гражданам, если его собственник соблюдает условия:
- другие жильцы дома не испытывают значительно более сильные неудобства по сравнению с теми, которые имеют место в ходе обычного использования этого помещения;
- интенсивность эксплуатации мест общего пользования в доме не может быть повышена до интенсивности, присущей гостиничной деятельности.
2) основанием для признания предоставления жилого помещения в краткосрочный наем гостиничными услугами не могут являться:
– короткий (от одних до нескольких суток) срок предоставления жилого помещения;
– использование в объявлениях о сдаче в наем жилого помещения терминологии, характерной для сферы гостиничных услуг;
– присутствие собственника жилого помещения или уполномоченного им лица при заселении граждан в жилое помещение и выселении из него;
– оказание собственником содействия нанимателям в получении транспортных услуг или услуг общественного питания, когда это не связано с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру мест общего пользования в многоквартирном доме;
3) признаки (критерии) оказания гостиничных услуг в жилом помещении следующие:
– предприняты меры по такому оборудованию (оснащению) жилого помещения, которое позволяет сдавать его значительно большему числу граждан, чем при обычном проживании, либо помещение регулярно предоставляется такому числу граждан;
– жилое помещение может предоставляться менее, чем на одни сутки, а равно для удовлетворения потребностей, не связанных с проживанием в нем (для проведения празднований, других мероприятий, встреч и т.п.);
– имеет место постоянное или регулярное нахождение в местах общего пользования в многоквартирном доме лиц, обеспечивающих оказание размещенным в жилом помещении гражданам услуг, обычно оказываемых гостиницами;
– одним собственником краткосрочно предоставляется гражданам несколько помещений в одном многоквартирном доме.
Логично, конечно. Но собственникам жилых помещений, чьи условия проживания нарушаются такими предприимчивыми наймодателями, следует особенно постараться, чтобы доказать, что они, действительно, испытывают неудобство от такого соседства, ведь принцип гражданского законодательства – кто утверждает, тот и доказывает. Каким образом должны действовать добросовестные собственники, чьи права нарушаются, проводить ли замеры уровня шума, доказывать ли наличие признаков гостиничных услуг другими способами, - остаётся далеко за пределами законодательства.
Поэтому, Конституционным судом было рекомендовано законодателю принять меры для регулирования краткосрочного найма жилых помещений в многоквартирных домах с соблюдением баланса интересов всех участников правоотношений: определить конкретные правила для краткосрочного найма жилого помещения; дать гражданам чёткие критерии, где заканчивается такая аренда и начинаются гостиничные услуги.
И такие изменения были внесены.
С целью реализации Постановления № 9-П Конституционного суда РФ Федеральным законом от 23.03.2024г № 55-ФЗ, в часть 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ внесены изменения, уточняющие условие, при соблюдении которого собственник жилого помещения вправе предоставлять его по договору найма (в том числе краткосрочного), аренды, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании. А именно, при сдаче жилья на любой срок и по любому законному основанию собственник обеспечивает соблюдение:
• прав и законных интересов соседей;
• правил пользования жильем и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
• требований энергоэффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергоресурсов,
• требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с ТКО.
Также, изменениями предусмотрено, что в случае, если предоставление жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
Вот только процесс доказывания, являющийся одним из самых сложных в судопроизводстве, опять остаётся за кадром.
Поэтому с принятием Федерального закона № 55-ФЗ, объективно ничего не изменилось. Сравнительный анализ действующих норм законодательства и новой редакции статьи 30 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что предлагаемая редакция полностью повторяет положения, уже содержащиеся в Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации. Большинство проблем в ситуации с краткосрочным наймом квартир данный НПА не решает. Не была определена грань между посуточным наймом и гостиничными услугами, хотя на этом настаивал Конституционный Суд РФ, не появились механизмы для определения ответственных за противоправные действия постояльцев, ведь наниматели квартир, как правило, не регистрируются, и впоследствии невозможно установить виновных в правонарушениях.
Также возникает вопрос о том, кто и как будет контролировать отсутствие приборов учёта в сдаваемых помещениях. Конечно, независимо от того, кто по сути владеет в данный конкретный момент жилым помещением, данная обязанность (причем, с определённой периодичностью!) закреплена за управляющими организациями, вот только делать это они не спешат, особенно, сталкиваясь с недобросовестными собственниками, уклоняющимися от таких проверок.
Возможно, в дальнейшем в рамках новых законопроектов будут предложены и другие нормы, направленные на решение проблем краткосрочного найма.
А пока этот вопрос не решён, всем желаем хороших соседей и упорства при отстаивании своих прав!
Источник: https://gigiena-saratov.ru/zpp/tpost/81alcky6r1-kratkosrochnii-naem-zhilih-pomeschenii-i